Markhyra en fälla för många föreningar
Trots att många bostadsrättsföreningar redan betalar stora belopp för tomträtterna väntas avgifterna öka ytterligare under de kommande åren. För vissa mycket kraftigt. – Systemet måste ändras, säger Erik Fahlén som är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm.
Det är framför allt i storstadsregionerna som tomrättshyrorna har stigit dramatiskt. Bara under de senaste fem åren har till exempel kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö tillsammans dragit in nästan åtta miljarder kronor i tomrättsavgifter enbart från flerbostadshus.
– Tomträtterna har blivit en kassako för kommunerna samtidigt som de har blivit en fälla för många bostadsrättsföreningar, säger Bostadsrätternas samhällspolitiske chef Kenny Fredman.
Tomträtter innebär att den som nyttjar marken, men inte äger den, betalar en avgäld – hyra – till markägaren som i allmänhet är en kommun.
Nivån på tomträttsavgälden styrs i varierande utsträckning av bland annat marktaxeringsvärdet. Ofta omförhandlas avgiften vart tionde eller tjugonde år.
Ett resultat av de senaste decenniernas kraftigt ökande bostads- och markpriser, framför allt i storstadsområdena, är att tomternas taxeringsvärde har stigit. Det har i sin tur fått många kommuner att besluta om nya, oftast betydligt högre, avgälder.
I en del fall handlar det om mycket stora höjningar.
– Så är det för oss. Kommunen vill att vår tomrättsavgift ska öka med 162 procent, berättar Erik Fahlén som är ordförande i Brf Liljeholmsberget, en av åtta bostadsrättsföreningar i Stockholm som valt att inte skriva på något nytt avtal med kommunen och därför stämts inför mark- och miljödomstolen.
– 1992 var vår markhyra 994 568 kronor. 2014 hade den ökat till 1 628 799 kronor. Om bara några år, 2026, hamnar den på 4 259 000 kronor om Stockholms stads föreslagna avtal ska gälla.
Tomträtterna har blivit en kassako för kommunerna samtidigt som de har blivit en fälla för många bostadsrättsföreningar.
Vad leder det till?
– Att vi tvingas höja avgiften rejält eller minska på underhållet av fastigheten. Det är ingen hållbar utveckling.
För några veckor sedan fastställde mark- och miljödomstolen tomträttshyran i enlighet med kommunens yrkande.
– Vi har överklagat beslutet till mark- och miljööverdomstolen. Det är en orimligt hög avgift. Vi har dessutom inte möjlighet att köpa tomten till det pris som kommunen vill ha, 236 miljoner kronor.
– Jag tycker att en rimlig kompromiss skulle kunna vara att bostadsrättsföreningar som vill ta över ”sina” tomter gör en avbetalningsplan med kommunen och att avgälden blir ett slags avbetalning.
Häromåret gick fyra bostadsrättsföreningar och en hyresfastighet i Göteborg ihop och överklagade beslut av mark- och miljödomstolen som gav Göteborgs kommun rätt att höja tomträttshyrorna med mellan 116 och 526 procent.
Efter förlikning valde kommunen att halvera de föreslagna hyrorna.
– Tyvärr är det bara de fem som förlikningen gäller som kan andas ut i åtminstone tio år. Det hade varit bättre för oss andra om det varit en dom i stället för en förlikning, säger Christer Jacobsson som är förvaltningschef i Brf Masthugget i Göteborg som är Sveriges största bostadsrättsförening.
– Vårt nu gällande avtal går ut hösten 2025. Vad som händer därefter vet vi ännu inte. Men förmodligen blir det en kraftig höjning.
Claes Kjellander, ordförande i föreningen Tomträttsuppropet, menar att systemet med tomträtter behöver ses över.
– Förutom att det ofta är frågan om helt orimliga avgiftshöjningar behöver det införas en modell som gör att föreningar har råd att köpa loss tomterna. Det har inte många i dag.
Kan de inte låna pengar?
– Ofta inte tillräckligt mycket. Detsamma gäller medlemmarnas möjligheter att bidra genom kapitaltillskott. Yngre medlemmar är ofta redan högt belånade medan de äldre inte får lån.
Fredrik Kopsch, docent i fastighetsekonomi vid Lunds universitet och chefsekonom på tankesmedjan Timbro, menar att kommuner som Stockholms stad med dagens modell subventionerar tomträttsinnehavare både när det gäller avgäldens storlek och priset på marken vid en eventuell försäljning.
– Att inte ta ut fullt pris är orättvist mot övriga kommuninvånare och innebär att man från kommunernas sida skänker bort en del av markvärdet.
Enligt Bostadsrätternas Kenny Fredman behöver tomrättssystemet göras om.
– Vi vill att en ny statlig utredning ska ge förslag på alternativ. Tomträttshyran kan inte fortsätta att skjuta i höjden. Ett första steg är att kommunerna fryser tomträttshyrorna. Det bör också vara möjligt för en bostadsrättsförening att köpa loss marken till en rimlig kostnad, så som det är för villaägare.